房企融资渠道再上“紧箍咒”

2019-07-11 08:44 经济参考报

  《经济参考报》记者得知,近来至少有十家信托公司陆续接受“窗口指导”,要求加强房地产信托领域风险防范控,决定房地产信托规模。对于面临偿债高峰期的房地产行业来说,立即是单坏消息。

  业内人士表示,狂飙突进的房地产信托业务收到监管层收紧信号,压力自然迅速传导到被管制对象——高杠杆、强周转的房企。它或国内发债、出海发债,或者卖股权、卖项目多方筹集资金,因为安全渡过偿债高峰期。

  多下信托公司遭遇窗口指导

  近来的“吸金”大户,房地产信托领域正经历新一轮的监管调控。《经济参考报》记者从多下信托公司内部获悉,部分房地产信托业务增速过快、增量过很的信托公司收到监管层窗口指导,要求加强项目风险管控水平,决定地产信托业务发展速度和范围。

  “至少有十家信托公司陆续接受窗口指导,被‘约谈’、‘警告’。”某个信托公司管理人士透露。

  上述人士表示,各家公司接受的监管要求不尽相同,部分要求“志愿控制地产信托业务范围”,部分要求“三季度末地产信托业务范围不足跨越二季度末”,甚至产生个别企业要求“全面暂停地产信托业务”。

  记者了解到,银保监会对上述十家信托公司主要提出五触要求。同是,这些信托公司增强大局意识,严格落实“房住不炒”的毕竟要求,严格实行房地产市场调控政策和现在房地产信托监管要求。第二是,增强风险管控水平,保险业务范围和复杂程度和自己资本实力、资本管理水平、风险防范控能力相配合。其三是,增强合规意识,增强合规建设,保险房地产信托业务稳健发展。四是,决定业务增速,以房地产信托业务增量和加快控制在合理水平。五是,提升受托管理能力,积极优化房地产信托服务措施,啊房地产公司提供专业化、特色化金融服务。

  根据,在“窗口指导”继,某个涉房信托较多的信托公司紧急召开电话会议,要求三季度房地产信托规模较二季度“零新增加”。其中,不备案项目、切合432的大道类业务、地产并购类项目全部暂停。

  “商店要求未来只能在原来路结束后释放的范围做文章。”同个相关人士透露,商店以设立战略客户名单,前途出狱出的范围将先对战略客户供给。

  点面结合 重要降房地产杠杆

  首都某信托资深人士向《经济参考报》记者表示,目前来看,稳定房地产市场是政策主基调,房地产融资端,尤其是前融等阶段融资是重要收紧对象。

  上述人士也指出,本次监管约谈针对的是高风险、高杠杆等房企融资乱象问题。那个目的是引导房地产信托健康向上,连不是“一刀切”地被房企“断供”,再不希望引起恐慌。

  所以更信托研究员帅国被也对《经济参考报》记者表示,本次指导将针对房地产信托规模占比好的信托公司影响明显,以有效推动行业转型,避免过度依赖房地产信托业务,针对行业的前途健康向上为是有利的。

  2019年以来,虽然涉房融资政策整体偏紧,但是需要井喷下,作为较高成本融资渠道的房地产信托再次成为香饽饽。所以更信托最新数据显示,直至6月30日,今年来68下信托公司共发行了3238只房地产集合信托产品,啊房企“输血”5063.8亿元。其中所作产品的平均时限1.53年,平均年收益率为8.32%。如果银保监会数据显示,直至5月末,房地产信托资产余额3.15万亿元,占全部信托资产余额14.00%;比年初增加1665.97亿元,比增长15.15%。

  房地产信托之所以“逆势”增强,一方面,房企迫切需要大量资产来补血,一方面,房地产对于投资者和机关来说,仍然是上项目。“房地产信托产品一般表现稳定,收入也愈,基本都能被到8%左右的进项,不能兑现的情况极少。并且,信托公司对于涉及房项目收费也远超过其他工作,相对于通道业务0.2%的手续费,房地产业务上1.5%。”首都某信托公司财富管理人士说。

  幸亏涉房项目的强收入,促使部分信托公司房地产信托业务增长较快,连在必然合规问题和风险隐患。银保监会相关负责人表示,以后银保监会以会见对信托公司的警告指导作为一件常态化工作,根据房地产市场发展变化情况,立即进行政策吹风,推动信托公司沿着正确轨道稳健发展。

  发债、卖股权 房企多方补血

  在信托渠道被严严实实的同时,发债、卖股现象明显增多。只10日一上,太湖新城实业拟发行公司债券20亿元;招商蛇口拟发行270上期限、10亿元超短期融资券;云南城投集团拟发行3年期10亿元中期票据用于还债;渝开发公告称,拟向合格投资者公开发行公司债券(首先企盼),3.79亿元等。并且,共同富辉煌3.58亿港元出售物业管理公司;首起股份拟出让明泰置业50%股权,募集不低于1.225亿元;华夏金茂拟1.099亿元转让天津北方泽茂100%股权。

  除了国内发债、卖项目外,房企天发债更是刷新纪录。华夏地产研究中心数据显示,7月上旬,在国内融资收紧有所预期的情况下,房地产公司海外融资计划井喷,只前10日,已有超过18下房地产公司颁发超过百亿美元的融资计划。

  7月10日,时代中国控股公告称,批发于2023年到期的4亿美元6.75%先票据,商店拟用票据发行所得款项净额用作其多现有债务再融资及一般企业用途。龙光地产控股有限公司拟发行4亿美元2023年到期年息6.5%的预票据。7月9日,中海发行20亿港元和4.5亿美元对币种固息债券;世茂房地产拟发行10亿美元被2026年到期的预票据;造福福永利拟发行于2024年到期的3亿美元有保证债券;旭辉控股集团有限公司拟发行于2024年到期本金总额为3亿美元。

  华夏地产首席分析师张大伟表示,在信托等融资渠道收紧预期下,房企在7月初加快境外融资,额度、次数都刷新历史同期纪录。

  作为房企融资链条中的重要环节,各融资渠道的变化,针对房企融资结构影响一直都在进行。数量显示,6月份同策研究院监测的40下典型上市房企完成融资金额折合人民币共计611.6亿元,环比上涨66.2%。债权融资额为535.9亿元,占房企融资总量的87.63%,环比上涨64.06%。其中发行公司债176.55亿元,占比28.87%;委托贷款107.32亿元,占比17.55%;国内银行贷款87.98亿元,占比14.39%;中票据34.36亿元,占比5.62%;其他债权融资129.71亿元,占比21.21%。此外,直至目前,7月股权融资金额为75.7亿元,占总融资金额比重为12.37%,环比上涨83.17%。

责编:田刚
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