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城市群视野下的楼市投资:资本流向卫星城(希冀)

2017-04-20 08:19:00 21百年经济报道 享受
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城市群视野下的楼市投资:资本流向卫星城

   本报记者 张晓玲 实习生 石钰 深圳、广州报道

  楼市投资新逻辑

   目前的房地产调控政策已取得了明显效果,红城市房地产市场逐渐降温。

   近来,国家发改委副主任宁吉喆在接受专访时表示,正在研究制定保证房地产长期持续健康向上的长效机制,成熟的时候可以付诸实施。

   过去,房地产调控多在需要端进行遏制,没改变热点城市供需不足的实质。前途,围绕几很城市群,针对地增多或减少土地供给,保险供需平衡,以是长效政策的一大方向。

   房地产业与城市化发展密不可分,因为城市群为特征的第二次城市化也正好在深刻影响房地产业的进步思路。风的少三线城市的划分模式越来越成为“过去式”,如果围绕城市群的中心城市、卫星城市进行投资则成为新的逻辑。

   万科高级副总裁谭华杰认为,华夏城市化发展已经进了第二等,因为长三角、珠三角和京津冀为中心的城市群兴起,这些都中因轨道相连,如果沿轨道交通拓展之城市新区,即使是未来房地产行业的主战场。

   当大多数人口还在用有限、三四线来对待中国的城市时,先锋已然转换了看法。

   从2016年以来,轻城市房价高企,需要外溢,广泛卫星城市成为购房资金的集中地,立即在中原综合实力最强的京津冀、长三角、珠三角三大城市群中呈现明显。购房者转战燕郊、启东、惠州等已的不热点城市,追寻新的投资标的,部分价格洼地被迅速填平。

   3月17日起,因为首都、厦门为标志,新一轮调控政策起了针对城市群房价上涨的隔阂,其中“克售”政策首次起,并且被更多运用到保定、扬州、增长乐这样的第二三线城市,前途,预测有更多的城市将实行这同新方法,楼市投资不绝被压,迫人们又估量房子作为居住的价值。

  城市群里的“投资热土”

   3月底,程昀(化名)刚巧在涿州入手了同套房子,它看中此地,凡是因为那紧邻北京,发生高铁通到首都西,如果房价不到首都的五分之平。

   程昀后悔错过了燕郊、香河这些环北京的区域,但是她认为,立即这些区域房价已到高点,如果涿州还不到。

   涿州隶属于河北保定市。2017年,保定成为楼市投资新热点,那个下辖的涿州、涞水、高碑店等都受到买房人追捧。

   除了保定,4月18日,国家统计局3月全国70单大中城市房价数据显示,京津冀城市群中的石家庄、秦皇岛、唐山一样二手楼价环比也宽上升。

   在长三角,围绕上海、南京、杭州三大城市,广泛多只卫星城房价表现积极。依照扬州,3月一二手房环比上涨1.4%、1.2%,立即已经是扬州房价连续20单月上涨。

   2017年以来,珠三角城市群楼市升温更为显著,依照东莞中原研究部监测数据显示,3月东莞住宅成交均价16103第一/平方米,环比上升4.10%。

   惠州为是这样,依照国家统计局数据,3月惠州一样、二手楼环比涨幅分别为1.1%、1.6%;如果即使是离开深圳、广州较远的湛江,3月一二手房环比也达到涨0.2%、0.3%。

   易居克而瑞指出,从国家统计局数据来看,3月份三大城市群核心城市房价快速上涨的趋势得到遏制。环比来看,发生6单城市新建住房价格比2月下降。

   如果在中心城市群中的三、四线卫星城,房价则持续温和上涨,如果调控力度较小的扬州、惠州等环热点一、二线城市房价环比涨幅较大,都保持在一个百分点以上。

   万科高级副总裁谭华杰认为,华夏城市化发展已经进了第二等,因为长三角、珠三角和京津冀为中心的城市群兴起,这些都中因轨道相连,如果沿轨道交通拓展之城市新区,即使是未来房地产行业的主战场。

   在这个背景下,城市群房产投资中关注。上述3月份的房价数据表明,购房者和投资者以这些城市群间穿梭,追寻价值洼地。

  差别化调控下的房价轮动

   城市群带来房产投资新机遇,但是由于区域调控政策差异的存在,每个地方实际的限购、克售情况不相同,导致投资基金和机会不绝流动、乱。

   21百年经济报道记者注意到,在过去两三年,购房资金在城市群各个区域内快速流动。在京津冀地区,靠近北京通州的燕郊,首先成为北漂购房者和投资外关注的区域,房价在2016年快速上涨。

   但是从去年7月燕郊所在的三河市,规定不本地户籍居民家庭限购一套二手房后,投资者随即转向香河、固安等地。

   3月22日,香河、固安所在的廊坊市还出现规,升级限购以截堵投资外。以后,河北霸州市、文安县、任丘市、定兴县连续颁布限购政策,连增强首付款比例。至今,全部河北省全线升级调控政策,炒房资金被全面围堵。

   因为上海大为例, 上海中原地产研究咨询部总监宋会雍表示,从去年下半年上海调控收紧以后,楼市降温明显。于是,资本开始转向太仓、昆山、嘉兴、无锡等地,如果当地的成交量激增。

   但是今年3月起,多不传统热点城市为开始加码调控,如果扬州除限购外,还规定新购房产持有两年才能够交易,多购房者失去了兴趣。资本开始流向长三角其他不限购区域。

   “但是,乘限购区域的增多,不限购区域的投资价值在边际递减,”同个上海本地的开发商认为,限购说明了房产投资有价值,如果不限购、离开核心城市越远的区域,风险越高。

   在珠三角地区,由于深中通道即将开通的消息,前半年的中山是投资热点,深圳楼市也热烈异常。从去年先后四季度起,深圳升级限购限贷,炒房资金以转到广州,和临深的东莞、惠州等。

   今年3月,广州、东莞、惠州等地相继实行了严格的调控政策,上涨态势被压,投资基金以出现回流深圳的迹象,导致3、4月深圳楼市有所回暖。

   完全来说,购房资金的重要途径为,由于核心城市流向周边轨道便利的价值洼地,被限购后再找其他的盆地,末了导致整个城市群主要城市皆升级调控,资本还回流至核心城市。

  “克售”调控影响已经现

   当风的房地产区域投资为废除,人人没想到,2017年,福州长乐市、东莞虎门镇、佛山南海桂城街道,这些传统的三四线城市乃至镇级区域,房价也快上涨,调控也随后而来。

   值得重点关注的是,立即同轮楼市调控出现了新的方式——“克售”:即使要求个人或庄取得不动产证几年后方可再卖。克售在厦门、广州先行展开,目前已蔓延到城市群周边的卫星城市。

   如果京津冀地区的河北保定,4月5日,保定白沟新城出台政策,不本地户籍家庭在本地限购一套住房,还房产自报的日起五年内不得转让;位于长三角的城市常州为在4月9日宣布限售,新购的住房两年内不得上市交易。

   在珠三角地区,随即珠海4月8日出台新规,各新购房须取得不动产权证3年以后才能够让,随即9日、11日,惠州和东莞相继宣布,新买的货物住宅需要在取得不动产权证的3年、2年以后在可上市交易。

   直至目前,实行限购又限售的地方已经达到16单,涉及京津冀、长三角、珠三角、海峡西岸四大城市群,包括了厦门、杭州、福州、广州、青岛、启东、保定市徐水区、保定白沟新城管理委员会、增长乐、常州、惠州、珠海、东莞、扬州、成都和海南。

   其中,珠海和惠州限售时间为3年,隶属保定高碑店市的白沟镇限售时间最长,啊5年。

   值得关注的是,这批“克售”城市中,除了广州为轻微城市外,其他都是风二、三线城市,甚至涉及四、五线,但是他们基本都在城市群中。

   华夏地产首席分析师张大伟认为,“克售”的背后,凡是目前部分热点城市由投资需求引导的快速升温的异动,和经过带动的供求失衡。

   由于于新房从买到以证,大概需要两年时间,再有两三年,表示四、五年左右才能转让,克售严厉打击了短期炒作的投资者,防止市场对行为泛滥,并且有助于让房产回归居住的实质。

   宋会雍认为,克售使楼市价格在高位冻结,在肯定水平达到减少了房子的供应量,或者促进新房的销售。克售与否,很大程度达到取决于城市的存量供应,在去库存压力不十分的地方,该政策要被更多使用;如果需要去库存的地方,虽然会更加激发市场。

责编:贺超
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